드디어 변해가는 부동산 마켙 방향 (Trend)

Orange County Housing Report - Extra!  Extra! (호외 !)

Inventory is Rising!!

부동산의 봄마켙이 닥아오면서, 새로운 트렌드가 시작됩니다. 즉 집 매매물이 증가하고 있읍니다. 

  -- Orange County Housing Report  -- 

화창한 남부 캘리포니아에는 비가 거의 내리지 않는 해가 있습니다. 때때로 그 세월이 누적되고 가뭄이 심해집니다. 불행히도 이번 2 월은 127 년 전으로 거슬러 올라가는 기록상 가장 건조한 2 월이었습니다.

남부 캘리포니아는“미량”의 비만 받았습니다. 일반적으로 연중 가장 짧은 달 동안 거의 4 인치의 비가 내립니다. 마침내 3 월 3 일에 비가 내렸을 때, 강수량은 반가운 안도감이었습니다.

가용 주택 공급은 자체적으로 심각한 가뭄을 겪고 있으며 기록이 제대로 유지 된 이후로 볼 수없는 수준으로 떨어졌습니다. 이 시점에서 추가 판매 표시가 땅에 박힌 것은 환영할만한 안도감입니다. 지난 2 주 동안 바로 오렌지 카운티에서 일어난 일입니다. 활성 리스팅 재고는 지난 10 월 이후 처음으로 2,240 채에서 2,384 채로 증가했습니다. 144 가구를 추가 한 것은 작년 5 월 이후 가장 큰 증가세 다.

럭셔리(Luxury) 한 마감을 제외하고 모든 가격대는 가용 주택 수가 증가했습니다. 가장 큰 증가

가장 인기있는 가격대에서 발생했습니다. $ 500,000에서 $ 750,000 사이의 주택 가격은 13 % 상승했습니다. .. $ 750,000에서 $ 1 백만으로 25 % 상승했습니다 .... $ 500,000 미만에서 $ 1 백만에서 $ 1.25 백만 사이에 가격 범위가 4 % 증가했습니다. 그것은 많은 여분의 집이 아닐 수도 있지만 구매자에게는 두 팔을 벌려 환영합니다. 150 만 달러 이상의 럭셔리 가격 범위는 1 % 하락했습니다.

의심 할 여지없이, 집을 찾기 위해 고군분투하는 수많은 구매자들에게 추가 재고는 올바른 방향으로가는 건전한 단계입니다.

연말 정점에이를 때까지 지속되어야하는 새로운 추세입니다. 오렌지 카운티에서 재고는 일반적으로 7 월 또는 8 월까지 정점에 도달하지 않습니다. 올해는 모기지 금리가 현재 수준 인 3 %에서 연말까지 3.75 %까지 상승 할 것으로 예상되기 때문에 연말에도 정점을 찍을 수 있습니다. 높은 금리는 주택 시장을 둔화시키고

많은 판매자가 가격이 너무 높으면 훨씬 더 오랜 기간 동안 시장에서 시달릴 것입니다. 이것은 궁극적으로 피크를 지연시킬 것입니다. 그것은 열매가 많은 것이 아니라 인기있는 판매자의 시장으로 남을 것입니다.

재고는 일반적으로 봄과 여름 시장에 증가하지만 이는 새로운 진화 추세에 대한 이야기의 일부일뿐입니다. 지난 몇 주 동안 수요도 감소했습니다. 가격 상승, 보류 및 마감 된 판매가 정가를 크게 가져오고 너무 많은 여러 제안 상황이 일부 구매자의 정신에 영향을 미치기 시작했습니다. 현재의 환경은 주택을 확보하려는 여러 번의 시도에서 패배 한 후 일부 구매자를 횡보하고 있습니다.

캘리포니아에서는 3 월 한 달 동안 모든 마감 된 판매의 거의 3 분의 2가 정가 이상으로 판매되었습니다. 여러 제안과 위의 정가 판매 가격이 이제 표준입니다. 수십 개의 제안을 작성한 후 빠르게 상승하는 가치를 보는 것은 당황 스러울 수 있습니다.

그 결과 지난 30 일간의 보류중인 판매의 스냅 샷 인 수요가 3 % 감소했습니다. 보류중인 판매가 적어지면서 재고가 늘어나고 주택이 예전보다 조금 더 오래 머물면서 주택 시장이 숨을 쉴 수 있습니다.

주택 공급이 증가하고 수요가 약간 감소한 결과, 전체 예상 시장 시간 (판매용 사인을 두드리는 시간부터 에스크로 개시까지의 시간)이 지난 몇 주 동안 21 일에서 23 일로 증가했습니다.

현재, 부동산 참호 내에서 그 증가는 감지 할 수 없을 수도 있지만 시간이 지남에 따라 더 많은 주택이 시장에 축적됨에 따라 시장은 계속해서 천천히 감속 할 것입니다. 주택은 미친 듯하고 열매가 많고 심하게 과열 된 속도에서 벗어나 더 정상적인 핫 셀러 마켓으로 이동할 것입니다.

판매자가 좀 더 준비 작업을해야하고 신중한 가격 책정이 필수 인 시장입니다.

판매자 참고 사항 (A Note to Sellers)  : 시작 게이트에서 바로 주택 가격을 정확하게 책정하고 가격을 정할 수있는 좋은시기입니다. 주택 가격을 과도하게 책정하는 것은 건전한 전략이 아닙니다. 판매자는 가능한 한 많은 잠재적 구매자에게 자신의 자산을 노출하기를 원합니다. 정확한 가격은 판매자가 가능한 한 많은 제안을 얻을 수 있도록합니다. 여러 제안 상황을 통해 제안이 서로 충돌 할 수 있으며 궁극적으로 주택 가격을 극대화 할 수 있습니다. 올해 말, 시장이 둔화됨에 따라 과대 가격은 여러 제안 상황을 줄이며 성공하지 못한 채 시장에 남아있을 수 있습니다.

구매자 참고 사항 (A Note to Buyers)  : 예, 현재 시장은 매우 실망 스러울 수 있지만 더 많은 주택이 시장에 나올 때까지 기다리는 것은 답이 아닙니다. 주택 가치가 급격히 상승하고 모기지 금리도 상승 할 예정이므로 부업에 앉아있는 구매자는 궁극적으로 길을 다시 시작할 때 더 많은 비용을 지불하게됩니다. 더 높은 가치와 더 높은 요율은 더 많은 월별 지불을 의미합니다. 시장은 실망 스럽지만 현재의 주택 시장에서 구매자를위한 가장 현명한 행동 방법은 경로를 유지하고 페이더 트를 계속 추구 하는 것입니다.

그 이유가 무엇이든 재고의 증가는 주택 공급의 가뭄에 대한 절실한 환영의 구호입니다. 이것은 향후 4 ~ 6 개월 동안 지속될 새로운 추세입니다. 마침내 구매자를위한 더 많은 선택권이있을 것입니다.

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Active Listings 

 활성 목록 재고 (Active listings) 는 마침내 6 % 상승한 최저 수준을 기록하고 있습니다. 구매 가능한 주택의 공급이 봄과 여름 시장 전반에 걸쳐 계속 증가 할 것으로 예상하십시오. 오렌지 카운티에서는 다른 달보다 다음 달에 더 많은 주택이 시장에 출시되고 4 월이 이어집니다.

수요가 정점에 도달하고 더 많은 주택이 시장에 나오면 공급은 계속해서 증가 할 것입니다. 시장에 추가 된 주택이 즉시 눈에 띄지 않을 수도 있지만, 시간이 지나면 축적이 느껴지고 현재의 빈혈 수준이 완화 될 것입니다.

COVID-19가 작년 모든 주택 데이터를 왜곡했기 때문에 올해 주택 데이터를 비교하는 것은 정확하지 않기 때문에 현재 수준을 2015 년부터 2019 년까지 5 년 평균과 비교하는 것이 훨씬 좋습니다. 3 월에는 179 개가있었습니다. Orange 카운티의 새로운 FOR-SALE 사인이 5 년 평균보다 5 % 적습니다.

이러한 추세는 1 월에 시작되어 2021 년 1 분기 동안 시장에 400 채의 주택이 감소하여 4 % 감소했습니다. 그것은 많은 주택 소유자가 판매에 대해 걱정하는 사용 가능한 대체 주택이 부족하기 때문입니다. 그들은 구매할 수있는 주택이 빈약 한 수준의 시장에 기꺼이 참여할 수있는 수를 제한하는“구입할 물건이 없을 것”을 두려워합니다.

그러나 대체 주택을 판매하고 구매하는 데 타지 않는 전략이 있습니다.

작년 4 월 중순에는 4,344 채의 주택이 출시되었고 1,960 채의 추가 주택이 있으며 82 % 더 많았습니다. 2015 년부터 2019 년까지 5 년 평균은 5,765 채로 추가 주택 3,381 채로 142 % 증가했습니다.

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DEMAND: 

Demand dropped by 3% in past couple of weeks.

(매매 계약한 숫자가 지난 2주동안 3% 가 줄어 들었읍니다)

 오늘날에 비해 구매자를위한 선택의 폭이 훨씬 더 많았 습니다.

전월의 새로운 보류 판매 수를 보여주는 스냅 샷 인 수요는 3 % 감소했습니다. Freddie Mac의 Primary Mortgage Market Survey®에 따르면 금리는 4 월 1 일 3.18 %에서 4 월 15 일 3.04 %로 떨어졌습니다. 금리 하락에도 불구하고 수요는 여전히 감소했습니다.

요율 하락을 동반 한 수요 감소는 봄 시장에서 일반적이지 않으며 구매자가 급격한 가격 상승으로 인해 꺼지기 시작하고 분명히 고가 인 부동산을 물지 않는다는 강력한 지표입니다.

이 추세가 더 발전 할 것인지 말하기에는 너무 이르다. 일반적으로 수요는 봄 시장 동안 계속 증가하고 4 월 초부터 5 월 중순까지 어느 곳에서나 절정에 이릅니다. 피크는 2 주 전에 이미 발생했을 수 있습니다.

지난 2 주 동안 예상 시장 시간 (현재 구매 속도로 모든 오렌지 카운티 목록을 판매하는 일수)이 올해 처음으로 21 일에서 23 일로 증가했습니다. 수많은 상영이 있고, 협상 과정에서 판매자가 전화를 걸고, 여러 제안이 표준이며, 주택 가치가 빠르게 상승하는 매우 인기있는 판매자의 시장 (60 일 미만)으로 남아 있습니다. 작년 예상 시장 시간은 121 일로 오늘과 크게 달랐습니다. 2015 년부터 2019 년까지 5 년 평균은 59 일로 현재보다 훨씬 느리지 만 여전히 핫 셀러

시장입니다.

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고급 주택 재고:

지난 2주동안 매매가 매우 좋아지고 있읍니다. 

지난 2 주 동안 150 만 달러 이상의 고급 주택 재고는 1 % 감소하여 수년 동안 최저 수준이었습니다. 동시에 명품 수요는 9 % 증가하여 사상 최고 수준입니다.

재고가 소폭 감소하고 수요가 급증하면서 150 만 달러 이상의 고급 주택에 대한 전체 예상 시장 시간이 56 일에서 50 일로 감소하여 기록상 가장 강력한 수준이며 기술적으로는 핫 셀러 시장입니다.

명품 시장은 지금부터 5 월 중순까지 정점까지 계속 개선 될 것으로 예상됩니다.

매년 명품 수요는 455 % 증가하고 활성 명품 목록 재고는 26 % 감소했습니다. 작년 예상 시장 시간은 379 일로 전염병을 배경으로 오늘보다 상당히 느 렸습니다. 럭셔리에 대한 연간 통계는 7 월부터 훨씬 더 비슷할 것입니다.

가격이 150 만 달러에서 200 만 달러 사이 인 주택의 예상 시장 시간은 32 일에서 27 일로 감소했습니다.

가격이 2 백만 달러에서 4 백만 달러 사이 인 주택의 예상 시장 시간은 53 일에서 45 일로 감소했습니다.

가격이 4 백만 달러 이상인 주택의 경우 예상 시장 시간이 132 일에서 148 일로 늘어났습니다. 148 일이되면 판매자는 2021 년 9 월경에 집을 에스크로에 배치하려고합니다.

Orange County Housing Summary

• 활성 리스팅 재고는 10 월 이후 처음으로 증가하여 지난 2 주 동안 144 채의 주택을 추가하여 6 % 증가했으며 현재 총 2,384 채입니다. 재고가 2 주 전에 바닥을 낸 것처럼 보입니다. 3 월에 시장에 출시 된 주택은 2015 년부터 2019 년까지 5 년 평균 (2020 년은 COVID-19로 치우침)에 비해 5 % 더 적 었으며 179 채 감소했습니다. 작년에는 시장에 4,344 채의 주택이 있었고 1,960 채의 추가 주택이 82 % 더 많았습니다.
•  전월 대비 보류중인 판매 수인 수요는 지난 2 주 동안 보류중인 판매가 92 개 감소하여 3 % 감소했으며 현재 총 3,070 개로 올해 첫 하락을 기록했습니다. 지난 몇 주 동안 금리가 하락 했음에도 불구하고 수요는 여전히 감소했으며 몇 주 전에 정점에 도달했을 수 있습니다. 작년에는 1,990 개의 보류중인 판매가 있었으며 이는 현재보다 65 % 감소했습니다. 5 월까지 수요에 부정적인 영향을 미친 대유행의 시작이기도했습니다.
•  현재의 구매 속도로 모든 오렌지 카운티 리스팅을 판매하는 일수 인 예상 시장 시간이 올해 처음으로 21 일에서 23 일 (60 일 미만)의 매우 인기있는 판매자 시장으로 증가했습니다. 작년 121 일로 오늘보다 느렸다. 

•  $ 750,000 미만의 주택의 경우 시장은 예상 시장 시간이 18 일인 Hot Seller 's Market (60 일 미만)입니다. 이 범위는 활성 재고의 29 %와 수요의 38 %를 나타냅니다.
• 750,000 달러에서 100 만 달러 사이의 주택의 경우 예상 시장 시간은 16 일, 핫 셀러 시장입니다. 이 범위는 활성 재고의 18 %와 수요의 26 %를 나타냅니다.
• 가격이 1 백만 달러에서 125 만 달러 사이 인 주택의 예상 시장 시간은 17 일, 핫 셀러 마켓입니다.
• 가격이 125 만 달러에서 150 만 달러 사이 인 주택의 경우 예상 시장 시간은 23 일, 핫 셀러 시장입니다.
• 가격이 150 만 달러에서 200 만 달러 사이 인 주택의 경우 예상 시장 시간이 32 일에서 27 일로 감소했으며, 200 만 달러에서 400 만 달러 사이의 주택의 경우 예상 시장 시간이 53 일에서 45 일로 감소했습니다. 예상 시장 시간이 132 일에서 148 일로 증가했습니다.
• 150 만 달러가 넘는 모든 주택은 재고의 37 %를 차지하고 수요의 17 % 만 차지합니다. 공매도와 압류를 합친 노후 주택은 전체 목록의 0.5 %와 수요의 0.3 %에 불과했습니다. 현재 오렌지 카운티 전체에서 구매할 수있는 차압은 6 개, 공매도는 5 개 뿐이며, 활성 시장에있는 총 11 채의 고난 주택은 2 주 전보다 3 채 증가했습니다. 작년에 시장에는 총 41 채의 조난 주택이 현재보다 더 많았습니다. 

• 3 월에 3,212 건의 폐쇄 주택 재판매가 있었는데, 이는 2020 년 3 월의 2,383 건의 폐쇄 판매보다 35 % 증가한 수치입니다. 3 월은 2021 년 2 월에 비해 41 % 증가했습니다. 2005 년 이후 가장 강력한 3 월 마감 월이었습니다. 판매 대 정가 비율은 오렌지 카운티 전체에서 100.3 %였습니다. 차압은 모든 마감 된 판매의 0 %를 차지하고 공매도는 0.09 %를 차지했습니다. 이는 모든 매출의 99.91 %가 자기 자본이있는 좋은 판매자 였다는 것을 의미합니다.